財産目録の作り方｜見本付き・亡くなった方の財産を調べて一覧にする手順
2026.10.30
名義変更・登記
2026年4月1日から、不動産を持っている人が、引っ越しや結婚などで住所や氏名を変えたときの登記が義務になりました。これを「住所等変更登記の義務化」といいます。
2024年4月に始まった相続登記の義務化に続くもので、所有者が分からない土地や、所有者に連絡がつかない土地を減らすことが目的です。
この記事では、誰が、いつまでに、何をすればよいかを説明します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 始まった日 | 2026年4月1日 |
| 対象 | 不動産の所有者として登記されている人（登記名義人） |
| 登記が必要な場合 | 住所や氏名（会社などの場合は本店や名称）が変わったとき |
| 期限 | 変わった日から2年以内 |
| 違反したとき | 正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料の対象 |
たとえば、マンションを買った後に転勤で引っ越した場合や、結婚して名字が変わった場合などが対象です。住民票の住所を移しても、登記簿の住所は自動的には変わりません。
2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、登記をしていない場合も、義務化の対象です。この場合の期限は、2028年3月31日までです。
何年も前に引っ越したまま、登記簿の住所が古いままになっている方は少なくありません。まずは、持っている不動産の登記簿の住所と、今の住所が一致しているかを確認してみましょう。
法務省によると、登記官が義務違反を把握しても、すぐに過料の通知をするわけではありません。まず期間を決めて登記をするよう催告し、それでも申請がされない場合に限って、裁判所に通知されます。
また、次のような「正当な理由」がある場合は、過料の対象になりません。
個人の方は、法務局に一度「検索用情報の申出」をしておくと、その後に住所や氏名が変わったとき、法務局が住民基本台帳ネットワークで変更を確認し、職権で登記をしてくれます。これを「スマート変更登記」といいます。
**申出をしても、すぐに登記簿が書き換わるわけではありません。**申出と、実際の変更登記は別の手続きです。法務省によると、個人のスマート変更登記で実際に変更の登記がされるのは、2026年12月中旬以降です。2026年度の対象は、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方で、それ以降に申出をした方の時期は、決まり次第知らされることになっています。法務局は住民基本台帳ネットワークへの照会を約2年に1回程度行い、そのうえで本人に「意思確認通知」を送り、本人が1か月以内に回答してから登記をします。
そのため、不動産を売るときなど、登記簿の住所を早く直す必要がある場合は、自分で住所変更登記を申請することになります。
なお、検索用情報の申出をしていて、法務局による変更登記がまだされていない場合は、前に挙げた「正当な理由」に当たるとされています。
また、2025年4月21日以降、個人が不動産の所有権の保存・移転などの登記を申請するときは、原則として検索用情報をあわせて申し出ることになっています。すでに申出がされているか分からない場合は、登記を依頼した司法書士などに確認してみましょう。
会社などの法人は、個人向けの検索用情報の申出はできません。ただし、法人には「会社法人等番号」を登記しておくことで使える、別のスマート変更登記の仕組みがあり、2026年5月15日以降、順次行われています。
すでに住所が変わっている場合は、住所変更の登記を申請します。登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。たとえば、土地と建物を1つずつ持っている場合は、2,000円になります。
申請は本人が自分で行うこともでき、法務局が手続きの案内を公開しています。申請の代理を頼む場合は、司法書士の業務です。
住所変更登記の義務は、不動産の所有者として登記されている本人にかかるものです。相続した不動産の名義を変える場合は、相続登記をすることになります。過去の相続で名義変更をしていない不動産がある場合は「昔の相続も対象｜相続登記の義務化で、2027年3月31日までに登記が必要な人」をご覧ください。
一方で、親の不動産の登記簿の住所が古いままになっている場合、将来の相続の手続きで、登記簿上の所有者と亡くなった親が同じ人であることを証明する書類が必要になり、手間が増えることがあります（亡くなった方の住所変更登記を必ず先にしなければならない、という意味ではありません）。親が元気なうちに、登記簿の住所を確認し、必要なら住所変更登記やスマート変更登記の申出をしておくと、残される家族の負担を減らせます。
登記の申請の代理は司法書士の業務ですが、行政書士は、戸籍の収集や相続関係の整理、遺言書の文案作成など、相続の準備をお手伝いできます。必要に応じて、司法書士などの専門家もご案内します。行政書士に頼めることは「相続手続き、行政書士に頼めること・頼めないこと」で整理しています。
登記簿の住所が古いままになっていないか、一度確かめておくだけでも、将来の手続きの負担は大きく変わります。遥か行政書士事務所は、不動産をお持ちの方の終活や相続の準備を、必要な専門家とも連携しながらお手伝いします。
参考（法令・公的機関の情報）
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