財産目録の作り方｜見本付き・亡くなった方の財産を調べて一覧にする手順
2026.10.30
名義変更・登記
不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが、法律上の義務になりました（2024年4月1日施行）。
ここで大事なのは、施行より前に発生した相続も対象になることです。「うちは10年前の相続だから関係ない」ではなく、過去の相続にも期限の枠がかかっています。
この記事では、過去の相続で名義変更をしていない不動産がある方に向けて、いつまでに何をすればよいかを説明します。
土地や建物には、法務局が管理している「登記簿（とうきぼ）」という公の記録があります。登記簿には、その不動産がどこにあって、どれくらいの広さで、誰が持ち主なのかなどが書かれていて、手数料を払えば誰でも内容を確認できます。
「登記」とは、この登記簿に、持ち主が変わったことなどを書き込んでもらう手続きです。持ち主が亡くなっても、登記簿の名義は自動的には変わりません。亡くなった方の名義を、相続した人の名義に変える登記を「相続登記」といいます。
相続登記をしないままにしておくと、次のようなことが起こります。
これまでは、相続登記をするかどうかは相続人に任されていました。その結果、亡くなった方の名義のまま放置され、所有者が分からない土地が増えていることが社会問題になっていました。
そこで、2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 期限 | 相続の開始があったことを知り、かつ、不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 遺産分割で取得した場合 | 遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記 |
| 違反したとき | 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象 |
義務化より前に発生した相続でも、相続登記がされていなければ義務化の対象です。期限は次のとおりです。
たとえば、20年前に亡くなった父の名義のまま実家の土地が残っている場合も、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
期限を過ぎたからといって、すぐに過料が科されるわけではありません。法務省によると、流れは次のとおりです。
なお、法務局が登記されていない不動産を一律に調べて催告するわけではありません。たとえば、別の不動産の相続登記の申請で提出された遺言書や遺産分割協議書から、登記されていない不動産があると分かった場合などに催告が行われます。
また、次のような「正当な理由」がある場合は、裁判所への通知は行われません。
とはいえ、過料を避けることだけが目的ではありません。登記をしないままでいると、不動産の売却や担保の設定などの際に支障が生じます。また、相続人が亡くなってさらに次の相続が起きると、関係者が増えて手続きがますます難しくなります。
期限内に遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」という方法があります。法務局に、自分が相続人であることなどを申し出る手続きです。
相続人申告登記は、相続登記の義務をひとまず果たすための制度で、遺産分割の後に必要となる登記まで済ませられるものではありません。また、相続人申告登記をしても不動産の名義が変わるわけではないため、不動産を売るときなどは相続登記が必要です。
「亡くなった親がどこに土地を持っていたか分からない」という場合に使える制度として、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
法務局に請求すると、亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産を、全国から検索して一覧にした証明書を受け取れます。相続人も請求できます。
手数料は、検索条件1件につき1通あたり、書面での請求で1,600円、オンラインでの請求で1,500円（郵送で受け取る場合）または1,470円（窓口で受け取る場合）です。旧住所や旧姓など、複数の条件で検索する場合は、その分の手数料がかかります。
ただし、登記簿上の氏名や住所をもとに検索する仕組みのため、すべての不動産を把握できない場合があります。検索結果に出てこなかった不動産が存在しないことを保証するものではない点に注意してください。
何十年も前の相続や、祖父母の代から名義が変わっていない不動産では、相続人が何人もいて、全員の戸籍を集めるだけでも時間がかかります。相続人の中に亡くなっている方がいれば、その方の相続人も関わることになります。
相続登記の申請の代理は、司法書士などの業務です。一方で、行政書士は、相続人を調べるための戸籍の収集や相続関係の整理、相続人の間で争いがない場合の遺産分割協議書の作成などをお手伝いできます。行政書士に頼めることは「相続手続き、行政書士に頼めること・頼めないこと」で整理しています。
名義変更をしていない不動産は、時間がたつほど手続きが難しくなります。遥か行政書士事務所は、戸籍の収集から遺産分割協議書の作成まで、相続登記の準備を丁寧にお手伝いします。
参考（法令・公的機関の情報）
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